一旦要外派，現在住的房子要怎麼處理應該也是大家都要考慮的點。這篇就先來說一下關於我們搬出來以後房子是怎麼處理的。
總共分成六個問題跟建議，最重要的$$部分請直接看Q6
Q1.住處是租屋或是跟父母同住，還是自購屋？
Q2. 如果是自購屋的話，是否想要繼續持有此物件？
是。估計外派結束以後我們也會回到同一個城市工作，對於小孩的學區也算滿意，沒有搬家的需求。(如果外派回來以後也不一定會待在同一個地方或想搬家的話，可以趁機轉賣)
Q3. 如果想要繼續持有此物件，外派期間想要維持空屋，或是出租？
出租。也有考慮過就持續空屋狀態，不過三年房子沒人住的話很怕放著就沒通風，水也沒流通屋況會變糟，還有空屋的治安上的考量。再來就是經濟上的考量，租金的收入也可以多少補貼一點房貸。雖然還是要背負一點出租期間房子內部被破壞的風險…不過我們是抱著如果真的太慘的話就再自己裝潢吧！的想法。可能有人想說趁不在的時候改經營民宿，不過我們這一棟的住戶管理委員會是有規定本棟不得經營民宿，只能自住或是透過正式的租賃合約出租。如果有人想在日本買房來經營民宿的話，買之前也要了解一下管委會規定比較安全。
其實我周圍的外派家庭們也有不少人是維持空屋狀態就來的。好處是出發之前不用淨空家裡所有東西，回去以後的生活也可以直接上軌道，免了添購新家具家電的步驟。至於不在的期間有人是請住在附近的雙親或是朋友幫忙，有空就去走一走幫忙開門窗換換氣啊，也幫忙確認一下水電有沒有問題什麼的，除此之外也有代理公司專門幫忙處理外派期間的房屋管理，會定期幫忙通風，巡邏，還有檢查信箱等等，以免空屋被有心人士盯上。
Q4. 出租的方式(租約種類)？
其實主要有兩種，一種就是一般的租屋仲介跟租約，另外一種是有限期的租賃契約，通常稱為轉置relocation(リロケーション)，以下稱轉置或租屋代理公司
專門處理因為日本國內外派或是國外外派期間需要出租的空屋。兩者最主要的優缺點就是：
一般租約
租金可以多半可以維持市場價格
願意承租的人較多
沒有辦法強制要求房客退租
沒有租金保障制度，如果房客耍賴不付錢也要自己處理
如果房子設備等發生問題需要自己處理(有些仲介公司也承包委託業務，但需要額外手續費)
轉置租約
在跟租屋代理簽約的時候可以指定最短租賃期間，只要在合約規定範圍就可以請房客退租
有租金保障制度(房客不付租的時候會由租屋代理公司斡旋)
需設定較低租金(以彌補居住期間限制部分的缺點，讓房子可以順利出租)
願意承租的人較少
後者雖然租金較低，但是要退租時期要配合屋主，這對在承租初期負擔高額禮金(通常為1~2個月租金，是感謝房東租給我的費用，不退)還有敷金(也是1~2個月租金，作為退租時修繕費用的押金，名為押金但是有些人其實不會退)的房客來說是很不利的。如果住了兩年屋主就回來了那還要花時間跟錢找房子搬家，所以承租意願也較低。
跟老公討論了以後，決定還是用轉置租約出租。雖然租金少了一點但是應該還可以cover大部分的房貸費用。而且如果回日本以後房客不搬導致我們需要另外租屋的話，想住在跟我們一樣條件房子的話，租金可是會比自己的房貸費用還多上一筆，這部分公司也沒那麼好心補助…不怕一萬只怕萬一，我們還是走保險路線。
最近也聽到準備回日本的朋友說，他們出來之前簽的是一般租約，前幾年是兩組上班族的小家庭的房客入住，都租了兩年就打算另外買房然後退租，租金收得高，租屋過程也很順利。但是從去年開始改租一組自營業(自己創業)的房客，房租可能也報公司支出開銷，也沒有像前面的上班族一樣不打算幫人家付房貸而自己買房的需求，所以要他們搬走可能沒那麼快。朋友也跟租屋代理公司商量有沒有其他方法，但是得到的回答卻是要是想要要回來自住的話可能反而要付給房客6個月到一年的租金費用！！加上一般租約如果要要求房客退租的話必須在半年到一年前先通知，但他們是回去三個月前突然接到任期結束命令，現在就只能先回去在自己房子附近租屋。日本的一般租約是保護房客的，沒有正當理由就不能要求對方搬走，就算有正當理由也需要由房東來支付一筆費用請房客搬走。這點真的跟台灣…很不一樣。
Q5. (轉置租約)出租房子的流程
找了兩家比較，我們最後還是決定找有跟老公公司簽法人約的特約代理商，也是轉置市場最大家的リロケーション・ジャパン。因為他們豐富的經驗，流程也被標準化到非常簡單
透過老公公司窗口聯絡- 代理公司的負責人員來家裡查看房子狀態，並且提供同地區同一條件住屋租金行情等資料，還有說明租賃契約裡的細項，大概1.5小時
- 提出申請書，包括很多屋主可以決定的項目：
- 租金跟禮押金的金額(也可以自己設成跟行情一樣甚至更高的租金，只是願意租的人可能變少而已)
- 禁止項目(像是在房子裡養寵物，抽菸…)
- 有那些東西要留下來(不拿走的東西基本上會被歸類為”設備”，壞掉屋主有責任要修理，所以我們連冷氣都搬走了)
- 是否加入以下保險(變成事故物件的保險，傷害險，設備損壞時修理的保險)
- 是否要付租屋仲介商優先廣告費用(帶客人看房子的還是一般的仲介而不是代理公司的人，有給廣告費的話房仲就會優先跟房客介紹我們的房子，提高成約機率)
- 需不需要清掃服務。(看是自己掃，自己找廠商掃，還是請他們代理。應該也是有少數人不掃，只是不知道來看屋的人會怎麼想就是了…)
- 跟租屋代理公司契約成立
- 開始公開招租(想要承租的人必須提供家庭成員，公司等情報，然後透過業務分享給我們，要有我們屋主的同意才可以進行租賃契約)
- 搬出，快遞寄出鑰匙
- 清潔公司打掃房子內部，代租公司的業務人員確認清潔後狀況並拍照給屋主(我們)確認
- 雙方(房客房東)簽租賃約(業務把資料寄來巴西給老公簽完再寄回去)
透過老公公司窗口聯絡Q6. 只要有人租，錢就進來了嗎？
當然不…我們從去年六月底開始招租，過程還算是順利。因為住家離車站近也在某家私立學校附近，在一個月之內就有三組人(不是那間學校的老師，員工，就是學生)對我們房子有興趣，前兩組因為租約期間限制打了退堂鼓，但最後跟第三組人順利的簽約。他們從暑假結束的八月底開始入住，但是有$進到我們屋主的戶頭則是今年的一月。不是房客或是代理公司有什麼問題，而是當房東的初期支出真的不少
- 各種保證費用 租金1.1個月分※
- 安心保證服務費– 租金0.55個月份※
- 代理公司事前攝影費用 – 22000日幣※
- 設備檢查費 – 11000日幣
- 事故賠償責任保險 – 租金0.55個月
- 廣告費 – 租金1個月分
- 清潔費 – 84700日幣
- 維修保險費 – 每個月1650日幣
- 代理公司管理費 – 每個月，租金7.7%份※
- 稅金 – 收入的20.42% 直接上繳日本國庫(包括房客的月租停車場費用我們代繳，也算收入要被扣稅= =)
剛開始也有點覺得，頭四個月的租金都被各種費用吃掉了。不過該扣的費用終於都扣光，第六個月開始除了扣掉需要月繳的代理公司管理費、稅金跟保險以外總算都完整進帳，但也只不過剛好夠繳房貸跟管理費而已。後來也發現※的部分是老公公司會補助，真的覺得好險有直接找公司特約廠商，不然自作聰明找外面的廠商可能這筆費用就是自己付了吧！也算是托外派的福上了這寶貴的一課，當包租公婆果然沒有那麼簡單啊！！
